Rok temu zawarłem umowę najmu obiektu magazynowego z zapleczem biurowym na czas oznaczony pięciu lat. Dowiedziałem się ostatnio, że kondycja finansowa wynajmującego jest bardzo zła, w związku z czym wystąpił z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Co się stanie z moją umowa najmu?

Ogłoszenie upadłości przedsiębiorcy, który wynajmuje bądź wydzierżawia należący do niego lokal lub nieruchomość, nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy najmu bądź dzierżawy - odpowiada prawnik z Agencji JARTOM Małgorzata Papaj. W świetle art. 107 ustawy prawo upadłościowe i naprawcze umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy. Jeżeli przedmiot najmu (czyli w tym przypadku obiekt magazynowy) nie byłby wydany przed ogłoszeniem upadłości, każdej ze stron przysługiwałoby prawo do odstąpienia od umowy poprzez złożenie stosownego oświadczenia. Oświadczenie to, powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od daty ogłoszenia upadłości. Odstąpienie od umowy nie pociągałoby za sobą w tym przypadku obowiązku odszkodowania. Jednak, skoro zawarł Pan umowę najmu już rok temu, przypuszczam, że przedmiotowy obiekt został już Panu wydany. Agencja Jartom zajmuje się głównie halami magazynowymi i produkcyjnymi, ale przedstawiony problem można rozważać także dla lokalów o innym przeznaczeniu.

W razie ogłoszenia upadłości przedsiębiorcy wynajmującego, powinien Pan jednak liczyć się z możliwością wcześniejszego niż wynikałoby to z umowy najmu opuszczenia obiektu. Syndyk może bowiem wypowiedzieć umowę najmu nawet w sytuacji, kiedy jej treść takiego rozwiązania nie przewiduje, więc na przykład jeśli została zawarta na czas oznaczony, i nie zastrzeżono w niej możliwości wcześniejszego rozwiązania. Odbywa się to na podstawie zarządzenia sędziego - komisarza nadzorującego postępowanie, z zachowaniem 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia, gdy trwanie najmu utrudnia likwidacje masy upadłościowej, lub gdy czynsz za wynajmowany obiekt znacząco odbiega od przeciętnych czynszów. Syndyk może również wypowiedzieć umowę najmu, zachowując 6-cio miesięczny okres wypowiedzenia, gdy umowa ta dotyczy nieruchomości, która była siedzibą przedsiębiorstwa upadłego, a w innych przypadkach w terminach określonych ustawowo. W tej sytuacji najemca ma prawo dochodzenia odszkodowania za rozwiązanie umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

W swojej praktyce zawodowej w Agencji Jartom spotkałam się jeszcze z jednym zagrożeniem dla najemcy. Nawet jeśli syndyk po przejęciu masy upadłości nie wypowie stosunku najmu, ma on prawo do jej sprzedaży. Skutki dla Pana będą takie same , jak w przypadku zbycia przez wynajmującego przedmiotu najmu. W takim wypadku nabywca wstępuje na miejsce zbywcy (poprzedniego właściciela). Słowem, nabywca jest związany umową najmu zawartą przez jego poprzednika. Jeśli umowa, choćby zawarta na czas określony, nie ma daty pewnej, nabywca może ją wypowiedzieć w terminach ustawowych, tj. wskazanych w kodeksie cywilnym. Istnieje jednak pewne ograniczenie dla nowego nabywcy, uniemożliwiające wypowiedzenie zawartej przez Pana z upadłym umowy. Otóż nie wolno mu wypowiedzieć najmu (ani dzierżawy), jeżeli umowa zawarta została na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. (wszedł Pan w jej posiadanie).

Małgorzata Papaj jest prawnikiem zatrudnionym w Agencji JARTOM (www.jartom.pl) i zajmuje się głównie transakcjami najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych i przemysłowych.

Jartom, 11 lipiec 2008 rok