Po wielu tygodniach burzliwych dyskusji, zostało wreszcie wręczone, pierwsze w Polsce, pilotażowe świadectwo energetyczne. Otrzymał je Ośrodek Szkolno-Wychowawczy w Laskach koło Warszawy.
Świadectwa energetyczne traktuje się najczęściej jako sposób, w skali całej Unii Europejskiej, na znaczną redukcję zapotrzebowania na kopalne nośniki energii. Inni widzą w ocenach energetycznych sposób na uniezależnienie się od wzrostów cen energii poprzez motywację do budowania energooszczędnych budynków.

Jednak Agencja Jartom zwraca uwagę na jeszcze jedną, opisaną poniżej rolę świadectw energetycznych.

Ryzykujemy całym swoim majątkiem, kupując nieruchomość na podstawie oceny stanu technicznego budynku metodą "na oko".
Co wiedzą kupujący o stanie technicznym nieruchomości? Najczęściej tyle co są sami w stanie zobaczyć oglądając ściany, armaturę i stolarkę. A więc prawie nic. W ten sposób ciężko jest stwierdzić czy farba, którą pomalowany jest budynek jest bezpieczna dla zdrowia, czy pod świeżą farbą nie znajduje się grzyb. Jeszcze trudniej ocenić stan techniczny elementów konstrukcyjnych budynku, instalacji, czy sposobu izolacji od wilgoci. Trudno przecież, aby przed zakupem, każdy potencjalny nabywca robił ekspertyzy wszystkich części budynku, lub by na próbę mieszkał przez cały rok w budynku. Ale jak inaczej sprawdzić, jak będzie się zachowywał budynek, gdy przyjdą deszcze, spadnie śnieg lub zawieją częste ostatnio w Polsce silne wiatry.

Jak w praktyce wygląda badanie stanu technicznego?
Często, ze względu na postawę sprzedającego nie mamy wystarczająco dużo czasu na zbadanie nieruchomości. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku zainteresowania kilku klientów zakupem tej samej nieruchomości lub co się często zdarza, gdy sprzedający stoi na stanowisku "albo Pan kupuje, albo do widzenia". Dzisiejsza praktyka zawierania umów wymusza zawieranie w aktach notarialnych umów sprzedaży klauzuli o treści " kupujący zapoznał się ze stanem technicznym nieruchomości i nie zgłasza żadnych zastrzeżeń", co często mija się z prawdą. Od stanu rzeczywistego bardzo często odbiegają także dokumenty projektowe, inwentaryzacja powykonawcza, czy treść decyzji o dopuszczeniu do użytkowania. Szczególnie w przeszłości dochodziło do wielu nierzetelnych działań w tym zakresie.

Subiektywne, czy obiektywne badanie stanu technicznego nieruchomości.
Zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Agencję Jartom, w gospodarkach światowych, na rozwiniętych rynkach nieruchomości istnieją dwa sposoby podejścia do tematu. W Stanach Zjednoczonych przyjął się model subiektywny. Polega on na tym, że właściciel nieruchomości sam opisuje stan techniczny obiektu. Jednak co ważne, robi to obligatoryjnie, oraz odpowiada na urzędowo określony zestaw pytań, który stanowi dokument konieczny do przeniesienia własności. Odpowiedzi opisujące stan nieruchomości w sposób nie zgodny z rzeczywistością mogą stać się podstawą do roszczeń w stosunku do sprzedającego.
Druga metoda badania stanu technicznego nieruchomości opiera się na obiektywnym audycie niezależnych rzeczoznawców budowlanych, którzy ponoszą odpowiedzialność majątkową i są ubezpieczeni w zakresie odpowiedzialności zawodowej.
Obie metody są korzystne dla stron umowy sprzedaży w celu sprawnego przeprowadzenia transakcji, a szczególnie dla właścicieli obiektów, którzy nie mają nic do ukrycia.

Jak będzie w przyszłości? Zakup nieruchomości przez internet?
Według Tomasza Braneckiego coraz częściej możliwy jest wybór nieruchomości przez internet. Jest to szczególnie wygodna forma działań, gdy traktujemy nieruchomość jako inwestycję. Ze względu na brak emocjonalnej więzi kupującego z taką nieruchomością nie jest potrzebne osobiste obejrzenie każdego szczegółu nieruchomości, a wystarczy obiektywne sprawdzenie stanu technicznego przez niezależnego eksperta. W takiej sytuacji wprowadzenie świadectw wydaje się standartową procedurą, która ułatwi przeprowadzenie transakcji i zwiększy bezpieczeństwo stron.

Na czym polega certyfikacja energetyczna?
Certyfikacja energetyczna budynków wchodzi w życie już w styczniu 2009 roku i będzie dotyczyć budynków nowo budowanych, jak i już istniejących, które będą podlegały sprzedaży lub najmowi. Dla nowych budynków oddawanych do użytku świadectwo charakterystyki energetycznej będzie dokumentem wymaganym do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a przy sprzedaży budynku/lokalu będzie dokumentem niezbędnym do dokonania transakcji.
Ocena energetyczna dotyczyć będzie budynków mieszkalnych, obiektów użyteczności publicznej czyli szkół, szpitali, biurowców, centrów handlowych oraz odnosić się będzie do obiektów w których specjalizuje się Agencja Jartom - magazynów.
Klasa energetyczna przypisana przez świadectwo określi jakość energetyczną nieruchomości, a co za tym idzie atrakcyjność budynku, czy lokalu pod kątem sprzedaży lub wynajmu oraz będzie zawierać wskazówki dotyczące możliwych usprawnień. Takie opracowanie umożliwi oszacowanie wielkości przyszłych kosztów eksploatacyjnych.

Podstawa prawna

1. Ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373)
2. Kraje członkowskie Unii Europejskiej są zobowiązane do wprowadzenia postanowień Dyrektywy 2002/91/EC Parlamentu Europejskiego i Rady z 16 grudnia 2002 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków.

Informacja o autorze.
Autorem tekstu jest Tomasz Branecki z Agencji Jartom. Agencja Jartom zajmuje się od 1992 roku obrotem nieruchomościami komercyjnymi. Specjalizuje się w pośrednictwie przy sprzedaży i wynajmie hal magazynowych i produkcyjnych. Więcej informacji na www.jartom.pl.