Drodzy Klienci i Partnerzy Biznesowi!

Oddajemy do Państwa rąk niniejszy raport na zakończenie 2009 roku. Roku który całkowicie zmienił obraz polskiego rynku magazynowego. Dlatego właśnie teraz ważne jest prześledzenie tego, co się zdarzyło i jakie prognozy na 2010 rok przedstawiają eksperci Jartom Nieruchomości.

Agencja Jartom spodziewa się powtórzyć w 2010 roku sukces z lat 2007 - 2009, w których udało się jej aktywnie uczestniczyć przy transakcjach dotyczących hal o pow. ponad 400 000 mkw. dla wielu znanych marek, takich jak Modecom, Media Expert, Teoma, LEK Polska z grupy SANDOZ, Agata Meble, M&M, GM Records, Jaguar, Media Markt, Merlin.pl, Międzynarodowe Targi Polska, Navo, UNICEF, Schrack, Tarkett i Polskiego Związku Piłki Nożnej, a dotyczyły czołowych deweloperów w tym Panattoni, ProLogis, Apollo Rida i Eurologis.

Zostaliśmy agentem wyłącznym ciekawych projektów magazynowych takich jak Pruszków Industrial Project, Maxima Industrial Park, Probis oraz hal Frigoglass i innych.

Mając na względzie rosnące wymagania naszych Klientów, jesteśmy do Państwa dyspozycji.

W imieniu całego Zespołu

Tomasz Branecki
Prezes Jartom Nieruchomości

1. Analiza trendów stawek czynszowych.

Zespół analiz rynkowych Jartom zebrał dane ukazujące, jak zmieniała się stawka czynszowa w obiektach magazynowych w Polsce, w okresie od 2002 do 2009 roku.

W 2009 roku spadek czynszów w euro nie nadążał za zwyżką kursu euro. Mimo, iż czynsze podawane w walucie euro malały, przeliczone na złotówki rosły. Powoduje to dezinformację rynkową polegającą na tym, że wszędzie głośno mówi się, iż czynsze maleją, mając na myśli stawki czynszu podawane w euro, ale w swoich budżetach najemcy obserwują zwyżkę czynszów, bo sporządzają budżety w oparciu o walutę polską.

Ogólną zasadą jest, że niższe stawki można uzyskać w nowoczesnych, ale istniejących już kilka lat obiektach - zmniejszone obciążenia finansowe związane z kredytami udzielanymi na budowę pozwalają deweloperom na szerszy zakres negocjacji.

Poniżej przedstawione są zasady zmienności stawek czynszu w zależności od lokalizacji:

W granicach miasta Warszawa utrzymują się wysokie stawki czynszu.

Od 2002 roku w Warszawie stawki czynszowe w euro są praktycznie stałe, z małym spadkiem w 2009 roku. Mimo to koszt czynszu zdecydowanie wzrósł, z uwagi na rosnący kurs euro już od 2008 roku. Utrzymywanie się wysokich stawek czynszu dotyczy Żerania, Okęcia, Żoliborza i innych atrakcyjnych dla najemców rejonów Warszawy.

Spadają stawki czynszu w Krakowie, Poznaniu, Katowicach i innych miastach wojewódzkich.

W większości miast Polski stawki czynszowe w latach 2002 - 2006 utrzymywały się na bardzo wysokim poziomie, nawet do 7 euro/mkw. Działo się tak do momentu powstania w każdym z tych miast dużych parków logistycznych, które narzuciły nowe stawki i nowe standardy wyposażenia hal. Zwiększona konkurencja urealniła wymagania właścicieli nieruchomości. Obecnie stawki za metr kwadratowy powierzchni magazynowej w tych miastach spadły do około 4 euro/mkw., za wyjątkiem Krakowa, w którym czynsze utrzymują poziom 5 euro/mkw.

Na obrzeżach wielkich miast toczy się ostra walka o klienta.

Największa zmienność stawek, różnorodność rodzajów obiektów i wielorakość wymagań klientów dotyczy obrzeży aglomeracji. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami zatrudnieni w Jartom tu szczególnie mogą wykazać się sprawnością w porównywaniu obiektów i doradztwie wymagającym klientom.

W obiektach logistycznych o charakterze ogólnopolskim stawki są atrakcyjne dla największych najemców.

W obiektach logistycznych o charakterze ogólnopolskim lub obsługujących wybrany region Europy stawki zależą głównie od wielkości wynajmowanej powierzchni i wahają się pomiędzy 2,7 a 3,2 euro/mkw. hali.

Tanie powierzchnie z podnajmu.

W 2009 roku nowością były tańsze powierzchnie oferowane w ramach podnajmu - klienci, którzy mieli duże niewykorzystywane powierzchnie byli skłonni podnajmować je nawet poniżej stawek rynkowych, aby redukować straty wynikające z wynajmu powierzchni w momencie ograniczania własnej działalności.

Dodatkowe koszty.

Jartom zwraca uwagę, że oprócz czynszu najemca płaci dość zróżnicowane, w zależności od obiektu, opłaty dodatkowe, na które składają się zryczałtowane opłaty eksploatacyjne w wysokości średnio od 1 do 1,5 euro/mkw. oraz opłaty za media. Zryczałtowane opłaty eksploatacyjne obejmują zazwyczaj koszty zarządzania nieruchomością i ochrony oraz opłaty związane z użytkowaniem powierzchni wspólnych.

2. Dziesięć głównych trendów związanych z popytem na powierzchnie magazynowe.

Specjaliści Jartom do spraw badania rynku wyodrębnili w 2009 roku dziesięć głównych trendów, które będą miały wpływ na segment nieruchomości magazynowych w 2010 roku:

Firmy przenoszą biura z centrów miast do swoich fabryk.

Kryzys spowodował, że coraz większa liczba klientów przenosi swoje siedziby z centrów miast do swoich fabryk i magazynów. Krajobraz Polski zacznie więc przypominać kraje Europy Zachodniej, gdzie przy drogach dojazdowych do miast, zamiast obdrapanych, starych budynków będą stały kolorowe, o ciekawej architekturze obiekty biurowo - wystawienniczo - magazynowe.
Przez łączenie lokalizacji biur i magazynów, oprócz oczywistych korzyści wynikających z poprawy komunikacji wewnątrz przedsiębiorstwa, firmy mogą znacznie zmniejszyć całkowite koszty najmu. Stawki czynszu za biura w budynkach biurowo-magazynowych mogą być nawet dwukrotnie niższe, przy zachowaniu tego samego standardu, niż w biurowcach w centrum miasta.

Zmniejszyła się średnia wielkość poszukiwanej powierzchni.

W 2009 roku wielkość transakcji w Warszawie zmniejszyła się do 2500 mkw., co stanowi zmniejszenie, w porównaniu do roku 2008, o około 40%. Średnia wielkość wynajętej powierzchni poza rejonami miejskimi zmniejszyła się z 8500 mkw. do 4000 mkw.

Zmieniły się okresy, na jakie zawierane są umowy najmu.

Po latach supremacji umów najmu zawieranych na okresy pięcioletnie, 2009 rok ukazał dwa nowe trendy. Pierwszym jest zawieranie umów krótszych, czyli dwu- i trzyletnich. Drugim realizacja kontraktów najmu na dziesięć i więcej lat. W obu przypadkach powód jest ten sam - obawa o przyszłość rynku. Firmy handlowe i logistyczne wybierają więc krótkie, tymczasowe umowy, aby móc być gotowym do reagowania na zmiany. Natomiast firmy produkcyjne muszą planować swoją działalność na wiele lat naprzód. Chcą więc, przez umowy co najmniej dziesięcioletnie zagwarantować sobie stabilizację kosztów produkcji. Wieloletnie umowy są także domeną budów w systemie build to suit.

Średni czas trwania negocjacji wydłużył się do 6 miesięcy.

Wydłużenie negocjacji wynika z dużej rozbieżność pomiędzy popytem efektywnym i potencjalnym.

Dominuje rynkowy popyt pozorny.

Mimo dużego ruchu klientów łączny popyt w całym segmencie rynku przy oferowanych stawkach jest mniejszy od podaży. Popyt wykreowany został przez klientów wymieniających magazyny na inne, a nie klientów rozpoczynających nowe projekty. Klienci nie odnawiają starych umów tylko w większości zmieniają lokalizację.

Wahania popytu.

Po dużym spadku popytu na początku roku, ostatnie dwa kwartały 2009 charakteryzują się tendencją odwrotną, a więc wzrostem zapotrzebowania na magazyny. Wciąż jednak brak zdecydowanej skłonności do podejmowania decyzji i ryzyka. Najemców cechuje duża ostrożność przy doborze powierzchni.

Zmienił się profil głównych najemców.

W 2009 roku zmniejszyła się rola firm logistycznych, czyli głównych najemców 2008 roku. Spowolnienie gospodarcze w Polsce najbardziej dotkliwie odczuły bowiem branże budowlana i logistyczna. W centrach dystrybucyjnych nastąpiło rozdrobnienie najemców. Zwiększyła się rola branży spożywczej.

Najemcy wybierają funkcjonalne, efektywne, dobrze zaplanowane obiekty.

Najemcy stali się zdecydowanie bardziej wymagający w kwestii wyboru nieruchomości pod względem jej funkcjonalności. Pogorszenie kondycji finansowej firm powoduje, że przenoszą się one, kosztem zmniejszenia powierzchni, do obiektów lepiej wyposażonych technicznie i korzystniej zlokalizowanych. Konsultanci Jartom odnotowali znaczny wzrost zapotrzebowania na usługi doradcze w zakresie wyszukania hal o największej przydatności, przy zadanej cenie.

Wzrasta zainteresowanie powierzchniami magazynowymi znajdującymi się na obrzeżach aglomeracji, ale poza samymi miastami.

Z uwagi na niższe koszty wzrasta popyt na magazyny położone poza granicami administracyjnymi, ale w bliskim sąsiedztwie miast wojewódzkich, przy trasach dojazdowych lub w miejscowościach satelickich. I tak na przykład w okolicach Warszawy dużym zainteresowaniem cieszą się magazyny ulokowane w Piasecznie, Ożarowie, Pruszkowie i Błoniu.

Zwiększyła się rola aglomeracji warszawskiej i śląskiej.

Zbyt ryzykowne stały się znów lokalizacje we wschodniej i północnej części Polski, a najemcy powrócili do najpewniejszych województw: mazowieckiego i śląskiego.

3. Charakterystyka podaży magazynów.

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni na wynajem osiągnęły w 2009 roku poziom 6,5 mln mkw., z czego około 5,8 mln znajduje się w parkach logistycznych. Pozostała część to samodzielne obiekty, często pomijane w raportach dotyczących rynku magazynowego.

Zwiększył się udział pustostanów.

Udział wolnych powierzchni do wynajęcia znacznie przekroczył w skali kraju 15%, co jest znaczną zmianą w porównaniu do roku 2008, w którym udział pustostanów utrzymywał się na poziomie 5%. Jest to sytuacja bardzo korzystna dla segmentu powierzchni magazynowych poprzez stworzenie naturalnej dla rozwiniętego rynku sytuacji, w której towar szuka klienta.

Wstrzymanie się deweloperów z rozpoczynaniem nowych inwestycji.

W pierwszym półroczu 2009 roku deweloperzy kończyli rozpoczęte inwestycje, a w drugiej połowie roku praktycznie nie rozpoczęto nowych, oprócz projektów build to suit, czyli hal budowanych pod konkretne zamówienie i wymagania przyszłego najemcy.

Wstrzymywanie się deweloperów z rozpoczynaniem nowych budów spowoduje, że w 2010 roku może zacząć brakować powierzchni, co wpłynie na zwiększenie stawek czynszu.

Przyspieszył proces starzenia się powierzchni.

Równolegle z budową nowych obiektów nieubłaganie następuje proces odwrotny, czyli starzenie się budynków uznawanych jeszcze niedawno za nowoczesne. Powoduje to konieczność przekwalifikowania coraz większej liczby magazynów. Analitycy Jartom oszacowali, że w 2009 roku na skutek starzenia się, około 2% obiektów straciło status "nowoczesny" ( W 2008 roku było to około 1,5%). Choć procentowo wielkość ta wydaje się nieznacząca, to warto zwrócić uwagę, że 2% rynku, to około 130 000 mkw. hal.

Spadek cen gruntów inwestycyjnych.

Pomyślnym zjawiskiem dla segmentu powierzchni magazynowych jest gwałtowny spadek cen działek inwestycyjnych, który nastąpił na skutek praktycznie zerowego zainteresowania w 2009 roku nabywców dużymi areałami gruntu.

Wzrost roli Specjalnych Stref Ekonomicznych

Na rozmieszczenie zakładów przemysłowych mają także wpływ Specjalne Strefy Ekonomiczne, które w ostatnim okresie rozszerzyły się znacznie i uzyskały zgody na nowe lokalizacje. Strefy ekonomiczne pełnią ważną rolę w stymulowaniu regionalnych gospodarek. Jartom prognozuje, że strefy będą w przyszłości likwidowane, gdyż przeczą regułom wolnego rynku.

Dominacja dwóch deweloperów.

Rynek w roku 2009 podobnie jak w 2008 roku był zdominowany przez dwóch głównych graczy - Panattoni i ProLogis.

4. Podsumowanie

Czynniki, jakie miały wpływ na zmiany rynku magazynowego w 2009 roku to głównie ogólnoświatowa recesja, która spowodowała paraliż sektora bankowego w zakresie udzielania kredytów. Gospodarka polska okazała się najbardziej odporna w skali europejskiej na recesję światową. Po okresie spowolnienia należy spodziewać się zwiększenia skłonności przedsiębiorców do inwestowania. Pod koniec 2009 roku można już mówić o zdecydowanym polepszeniu nastrojów.

Deweloperzy oferują coraz wyższy standard powierzchni magazynowej i towarzyszącej jej powierzchni biurowej. Coraz większe znaczenie ma wyposażenie hali w dodatkowe urządzenia i usprawnienia np. w suwnicę, czy w bocznicę kolejową.

Załamanie rynku na początku 2009 roku spowodowało, że najwięksi inwestorzy stali się jednak bardziej ostrożni. Na nowe inwestycje wybierają tylko najpewniejsze lokalizacje, przy trasach szybkiego ruchu i najlepiej w pobliżu aglomeracji warszawskiej.

Gratką dla inwestorów jest rynek wtórny obiektów magazynowych. Ze względu na krótką historię tego rynku w naszym kraju zakupy centrów logistycznych wraz z najemcami nie były powszechne, ale w 2010 roku Jartom spodziewa się wielu tego typu transakcji.

W roku 2010 według Jartom będą królowały transakcje typu build to suit, czyli budowa obiektów na wynajem pod konkretnego klienta. Umożliwiają bowiem one zrealizowanie wysokich wymagań technicznych klienta, przy dużym bezpieczeństwie finansowym dewelopera. Przykładami takich inwestycji są Pruszków Industrial Project i Maxima Industrial Park.

5. Informacje o autorze raportu

Autorem raportu jest Agencja Jartom (www.jartom.pl), wiodąca firma pośrednicząca na rynku nowoczesnych nieruchomości komercyjnych o charakterze magazynowym i przemysłowym. Jartom od 1992 specjalizuje się w doradztwie i pośrednictwie na rynku hal magazynowych i produkcyjnych w całej Polsce. Jartom wspomaga swoich klientów w negocjacjach cen i czynszów.

Jartom Nieruchomości
Warszawa, Kopernika 30
Tel: (+48 22) 826-33-23
www.jartom.pl
jartom@jartom.pl

W sprawach nieruchomości proszę kontaktować się z Anną Głowacz:

Anna Głowacz Dyrektor Konsultant ds. Nieruchomości

Agencja Jartom ul. Kopernika 30 00-336 Warszawa tel.: (48 0-22) 826-33-23 tel.kom.: 0-516 029 431

   Jartom. Raport rynku magazynowego, maj 2008.   

1. Informacje o autorze raportu.
   Autorem raportu jest Agencja Jartom, wiodąca firma pośrednicząca na rynku nowoczesnych nieruchomości komercyjnych o charakterze magazynowym i przemysłowym. Jartom od 1992 specjalizuje się w doradztwie i pośrednictwie na rynku hal magazynowych i produkcyjnych w całej Polsce.
2. Co nowego w 2008 roku na rynku magazynowym?
   Ważnym wydarzeniem początku roku 2008 było wejście na polski rynek, dewelopera Pinnacle Central & Eastern Europe specjalizującego się w powierzchniach magazynowych w regionie Europy Środkowej i Wschodniej. Pinnacle rozpoczął budowę centrum logistycznego o powierzchni 200 tys. mkw. w okolicach Poznania.
   Niespotykanym dotąd zjawiskiem dla rynku jest powstawanie centrów logistycznych w dużych aglomeracjach, innych niż warszawska, łódzka, śląska, czy wielkopolska, czego przykładem może być inwestycja Prologis w Szczecinie.
   Nowością na rynku jest utrata około 1,5% powierzchni z sektora nowoczesnych powierzchni magazynowych ze względu na starzenie się obiektów uznawanych jeszcze niedawno za nowoczesne. Drugim procesem jest zamiana funkcji części obiektów z magazynowej na handlową lub na produkcyjną. Proces ten już się rozpoczął, ale jest przysłaniany przez dynamiczny przyrost nowych, szybko budowanych powierzchni. W pierwszych miesiącach 2008 roku przybyło około 10% powierzchni magazynowej.
3. Jakie czynniki miały wpływ na zmiany rynku magazynowego w pierwszych miesiącach 2008 roku?
   Na rynek hal, w pierwszej połowie roku 2008 oddziaływanie miała podjęta w poprzednim roku decyzja o organizacji przez Polskę Euro 2012 oraz związane z tym planowane przyspieszenie w budowie autostrad. Wpływ na gospodarkę miała zmiana rządu RP na rząd kierowany przez partię uznawaną za bardziej liberalną w sferze gospodarki. Przełom roku 2007 i 2008 to prognozy długotrwałego wzrostu gospodarczego naszego kraju i wejście Polski do strefy Schengen. Na rynek magazynowy wpływ miały także czynniki negatywne, takie jak wzrost cen gruntów, zwiększenie kosztów budowy magazynów spowodowane gwałtownym wzrostem cen materiałów budowlanych i odpływem siły roboczej za granicę, osiąganie górnego pułapu możliwości dalszego zwiększania zadłużenia społeczeństwa oraz czynniki globalne, w tym recesja w Stanach Zjednoczonych, spadki na giełdach i kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości. Oddziaływanie czynników pozytywnych było silniejsze i rynek magazynów po okresie gwałtownego rozwoju osiągnął stan stabilnego wzrostu.
4. Charakterystyka podaży magazynów.
   Łączna wielkość istniejącej w Polsce powierzchni magazynowej przekroczyła 4 miliony mkw., z czego w roku 2008 przybyło ponad 400 tys. mkw.
   Udział pustostanów nie przekracza 5%, a dla Warszawy wynosi poniżej 3%.
   Rynek w roku 2008 jest zdominowany przez dwóch głównych graczy - Panattoni i ProLogis, którzy posiadają łącznie prawie 60% rynku.
   W związku z wejściem do Unii Europejskiej i Strefy Schengen zwiększa się liczba magazynów ulokowanych w południowo - zachodniej części kraju. Miejsce to jest bowiem centrum makroregionu, w którego skład wchodzą Polska, Czechy, Słowacja, Niemcy i Austria. Tylko w okolicy Wrocławia znajduje się już prawie 400 tys. mkw. hal. Z każdym miesiącem zmniejsza się udział magazynów położonych w Warszawie w stosunku do powierzchni hal w całym kraju.
5. Charakterystyka popytu.
   Średnia wielkość transakcji w Warszawie wyniosła 4000 mkw., jednak wyraźnie wzrasta zainteresowanie powierzchniami magazynowymi znajdującymi się poza aglomeracją warszawską. I tak, średnia wielkość wynajętej powierzchni poza rejonami miejskimi wyniosła niemal 8500 mkw. Większość, bo 32% umów najmu zostało podpisane na 5 lat, 30 % na 3 lata, a tylko 2% na 10 lat. Natomiast pozostała część umów została zawarta na okres krótszy lub na czas nieoznaczony.
   Tradycyjnie głównymi najemcami są sieci handlowe i firmy logistyczne.
6. Wysokie czynsze jako wynik gry podaży z popytem.
   W dużych miastach, a szczególnie w Warszawie stawki czynszowe osiągnęły najwyższy od dawna poziom 5,5 - 6,5 Euro/mkw. W przypadku regionów poza głównymi aglomeracjami utrzymują się na stałym poziomie około 3 Euro/mkw. Trzeba tu jednak zwrócić uwagę, że kurs Euro wobec złotówki jest bardzo niski i wzrost czynszów określanych w złotówkach już nie jest tak wysoki, a w regionach poza aglomeracjami można mówić o zmniejszeniu stawek czynszowych określanych w złotówkach za metr kwadratowy powierzchni.
7. Jak się mają średnie dane z całego kraju do aglomeracji miejskiej na przykładzie Warszawy?
   Warszawa charakteryzuje się najwyższymi czynszami, dochodzącymi do 6,5 Euro/mkw., małą ilością wolnych powierzchni oraz specyficzną strukturą branż po stronie popytu. Głównymi najemcami nie są tu firmy logistyczne i sieci handlowe, ale firmy kurierskie, hurtownie spożywcze, dystrybutorzy AGD, RTV i elektroniki.
8. Przykłady transakcji.
   Agencja Jartom spodziewa się powtórzyć sukces z 2007 roku w którym udało się jej aktywnie uczestniczyć przy transakcjach dotyczących hal o pow. około 200 tys. mkw. dla wielu znanych marek, takich jak Agata Meble, M&M, GM Records, Jaguar, Media Markt, Merlin.pl, Międzynarodowe Targi Polska, Navo, UNICEF, czy Schrack. Nowe transakcje, przeprowadzone przez Agencję Jartom w 2008 dotyczyły m.in. Meyer&Meyer, MM Packaging Poligram, Tarkett i Polskiego Związku Piłki Nożnej, a dotyczyły czołowych deweloperów w tym ProLogis, Apollo Rida, AIG/Lincoln Polska i Menard Doswell & Co.
9. Podsumowanie
   Wyraźnie zaznacza się intensyfikacja inwestycji w naszym kraju. Powiększa się liczba lokalizacji, na których firmy mogą budować nowe powierzchnie. Można być pewnym, że w trakcie rozwoju struktury dróg, polepszeniu się ich stanu, oraz zwiększeniu ilości tras szybkiego ruchu zwiększy się także zainteresowanie terenami znajdującymi się poza wielkimi aglomeracjami. Na rozmieszczenie zakładów przemysłowych mają także wpływ Specjalne Strefy Ekonomiczne, które w ostatnim okresie rozszerzyły się znacznie i uzyskały zgody na nowe lokalizacje. Deweloperzy oferują coraz wyższy standard powierzchni magazynowej i towarzyszącej jej powierzchni biurowej. Magazyny wyposażone są w doki przeładunkowe, bezpyłową posadzkę, ekonomiczne ogrzewanie, nowoczesne zabezpieczenie ppoż., szerokie place manewrowe. Coraz większe znaczenie ma wyposażenie hali w dodatkowe urządzenia i usprawnienia np. w suwnicę, czy w bocznicę kolejową.
Agencja Jartom,
Warszawa, maj 2008

powrót na górę strony

   Czynsze rynkowe za wynajem w Warszawie.   
Poniżej przedstawiamy dane ukazujące, jak zmieniała się wysokość czynszu w obiektach magazynowych i produkcyjnych na przestrzeni lat, od roku 2000 do dzisiaj. Przedstawione wartości określają stawki czynszowe za metr kwadratowy powierzchni. Są to stawki netto, nie zawierają podatku VAT, ani opłat administracyjnych i eksploatacyjnych.

powrót na górę strony

   Od czego zależy cena i czynsz powierzchni magazynowych?   

1. Cena nieruchomości magazynowej zależy głównie od kosztów działki, na jakiej jest posadowiona. Wynika to z tego, że hale są ze swojej natury obiektami parterowymi, wielkowymiarowymi. Do tego dochodzi wymóg parkingów, podjazdów, placów manewrowych i postojowych. Wykorzystanie działki, w porównaniu np. z dwudziestopiętrowym biurowcem jest więc bardzo małe.
2. Czynsz jaki można uzyskać w nieruchomości magazynowej zależy głównie od standardu, a w mniejszej mierze od lokalizacji. Obiekty o podobnym standardzie mają praktycznie w danym mieście podobną cenę w całej aglomeracji. Jedynym wyjątkiem jest tu położenie obiektu bezpośrednio przy trasie szybkiego ruchu. Takie położenie potrafi wywindować cenę niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w odległości 5 czy 25 km od centrum, a ponadto nawet obiekty gorszego typu, ale znajdujące się przy trasie znajdują szybko swoich użytkowników.

powrót na górę strony

   Jak rozliczyć koszty eksploatacyjne i podatki?   
Na koszty eksploatacyjne składają się:
koszty za media: ogrzewanie, wodę, gaz, elektryczność, telefon wraz ze wszystkimi podatkami z tego tytułu. Wymienione media mogą mieć oddzielne liczniki, lub mogą być udostępnione Najemcy wspólnie do użytku z innymi najemcami. Najemca może zapłacić wszystkie te koszty, kiedy będą należne bezpośrednio odpowiednim dostawcom. Jeśli nie mają one oddzielnych liczników, Najemca powinien zapłacić przypisany mu udział w oparciu o proporcje pomiędzy Całkowitą Powierzchnią przedmiotu najmu a sumą metrów kwadratowych brutto powierzchni do wynajęcia, obsługiwanej przez danego dostawcę mediów. Jednakże, jeśli Wynajmujący ustali, że Najemca używa nieproporcjonalną ilość danych mediów nie posiadając oddzielnego licznika, wtedy Wynajmujący powinien zainstalować oddzielny licznik celem obliczenia kosztów korzystania z danej usługi.
Należy ustalić zasady, kiedy Wynajmujący będzie odpowiedzialny wobec Najemcy za awarie lub przerwy w dostawach, oraz jaka awaria lub przerwa w udostępnieniu mediów lub usług, będzie uprawniać Najemcę do wypowiedzenia Umowy najmu, lub do wstrzymania zapłaty czynszu, albo innych sum należnych w ramach Umowy najmu.

Praktycznie w każdej umowie najmu za media płaci najemca.
koszty za usługi: opłaty za zarządzanie i administrowanie nieruchomością, usuwanie śmieci, koszty utrzymania, eksploatacji oraz naprawy Powierzchni Zewnętrznych, a w szczególności dachu oraz Powierzchni Wspólnych, w tym czyszczenie, naprawa chodników, podjazdów, zamiatanie, usuwanie śniegu, oraz naprawa stref parkingowych, eksploatacja, konserwacja i wymiana oświetlenia, konserwacja i wymiana wszystkich znaków drogowych i znaków bezpieczeństwa, czyszczenie, konserwacja i wymiana wykładzin i innych stałych elementów w Powierzchniach Wspólnych, czyszczenie, odmalowywanie i ponowne przygotowanie powierzchni zewnętrznych, ścian Wspólnych Powierzchni oraz ścian zewnętrznych i dachu Budynku, usługi dozoru oraz inne usługi wraz ze wszystkimi podatkami z tego tytułu. Należy uzgodnić, czy Wynajmujący będzie ponosił odpowiedzialność za udostępnienie ochrony lub innych środków zabezpieczających dla całości lub części przedmiotu najmu.

Koszty wyżej wymienionych usług rozliczane są dwa sposoby. Sposób pierwszy polega na wliczeniu ich w koszt czynszu, czyli Wynajmujący musi się liczyć, że z czynszu uzyskanego od Najemcy opłaci wszelkie usługi. Taki sposób jest dobry, jeśli Wynajmujący zna dobrze swoją nieruchomość i nie boi się gwałtownych zmian usług. Taki sposób stosuje się szczególnie w nieruchomościach mniejszych, gdzie wiele prac wykonuje się metodą gospodarczą, a często strażnik jest także ogrodnikiem, remontuje, odśnieża itp. W przypadku dużych nieruchomości, a szczególnie centrów dystrybucyjnych przyjął się inny tryb rozliczania opłat. Najemca płaci, co miesiąc ryczałt za usługi na poziomie 0,6 - 0,9 USD/m2. Dopiero na koniec roku następuje rozliczenie rzeczywistych kosztów Wynajmującego.

Podatki.
W umowie najmu można ustalić, że Najemca zapłaci proporcjonalny do zajmowanej powierzchni udział we wszystkich podatkach od nieruchomości, który będzie wymagalny w okresie Najmu.

powrót na górę strony

   Ubezpieczenie Najemcy i Wynajmującego   
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej Najemcy
Najemca na swój własny koszt powinien uzyskać i utrzymywać w mocy, przez okres trwania Umowy najmu, polisę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej o szerokim zakresie, ubezpieczającą Wynajmującego i Najemcę od wszelkiej odpowiedzialności wynikającej ze stanu, użytkowania, zajmowania lub utrzymania Pomieszczeń.

Ubezpieczenie własnego majątku Najemcy
Najemca na swój wyłączny koszt, powinien uzyskać i utrzymywać przez okres Umowy najmu ważną polisę ubezpieczenia od ognia i rozszerzonego ryzyka, obejmująca standardowe ubezpieczenie "od wszelkiego ryzyka", a także ryzyko przecieku instalacji tryskaczowej (jeśli Pomieszczenia mają instalację tryskaczową), ubezpieczającą inwentarz, przynależności, sprzęt, majątek osobisty, oraz ulepszenia Najemcy i przeróbki Najemcy w Pomieszczeniach na pełną wartość ich odtworzenia, którą Najemca może od czasu do czasu podwyższyć z powodu inflacji, lub z innych przyczyn. Wypłaty z tych polis mają być wykorzystane do naprawy lub wymiany ubezpieczonych pozycji, a Wynajmujący nie będzie miał żadnego udziału w wypłatach z takiego ubezpieczenia.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej Wynajmującego
Wynajmujący powinien posiadać polisę ubezpieczenia szerokiej ogólnej odpowiedzialności cywilnej, ubezpieczające Wynajmującego od odpowiedzialności za uszkodzenia ciała, obrażenia cielesne lub zgon oraz szkody majątkowe powstałe lub wynikające ze zdarzenia na Nieruchomości lub obok Nieruchomości, o łączonym ustalonym limicie.

Ubezpieczenie nieruchomości
Wynajmujący powinien uzyskać i posiadać ważną przez okres Umowy najmu polisę ubezpieczeniową na korzyść Wynajmującego i Najemcy, obejmujące stratę lub uszkodzenie Budynku, Powierzchni Wspólnych oraz Powierzchni Zewnętrznych, lecz z wyłączeniem objęcia ubezpieczeniem towarów, przynależności, sprzętu oraz ulepszeń Najemcy, które nie są uznawane za część nieruchomości dla celów ubezpieczenia, w kwocie pełnej wartości ich odtworzenia, zapewniające zabezpieczenie przed wszelkimi ryzykami, zawartymi w klasyfikacji, od ognia, rozszerzonego ryzyka objętego ubezpieczeniem, wandalizmu, szkód wyrządzonych celowo, specjalnych rozszerzonych ryzyk (od wszelkiego ryzyka), w tym powodzi, ryzyk na wypadek awarii kotłowni i/lub maszyn (jeśli ma to zastosowanie).

Dodatkowo zdarza się, że Wynajmujący uzyskuje i posiada w mocy w okresie trwania Umowy najmu, polisę ubezpieczenia od inflacji, na wypadek utraty czynszu. Wszelkie wypłaty z tych polis ubezpieczeniowych płatne są dla Wynajmującego, a Najemca nie powinien mieć żadnego udziału w tych wypłatach, ani żadnego prawa do nich.

Zrzeczenie się subrogacji.
Zarówno Najemca, jak i Wynajmujący powinni zrzec się wszelkich praw do odszkodowania od drugiej strony lub od jej pracowników z tytułu utraty lub uszkodzenia majątku zrzekającej się strony lub majątku innych pozostających pod jej kontrolą, jeżeli taka utrata lub uszkodzenie jest ubezpieczone w ramach polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Wynajmującego lub Najemcę, ważnej w dniu powstania danej straty lub uszkodzenia.

powrót na górę strony

   Zabezpieczenie płatności czynszu.   
Zabezpieczenia należności najemcy względem wynajmującego związane ze stosunkiem najmu , mogą być oparte na jednej lub kilku przedstawionych poniżej formach (w wysokości 1 do 3 - miesięcznego czynszu i opłat eksploatacyjnych wraz z podatkiem VAT):

• kaucja pieniężna,
• bezwarunkowa gwarancja bankowa,
• gwarancja ubezpieczeniowa,
• umowa zastawu na prawach, np. papiery wartościowe, obligacje,
• umowa przewłaszczenia rzeczy ruchomych, np. przewłaszczenie maszyn i urządzeń,
• umowa poręczenia firmy macierzystej,
• blokada środków pieniężnych na rachunku bankowym najemcy,
• przelew wierzytelności.

powrót na górę strony

   Opłaty dodatkowe przy sprzedaży.   
Przy sprzedaży nieruchomości, wystąpią następujące obciążenia finansowe:
- podatek od czynności cywilnoprawnych 2% ( nie płaci się od części objętej podatkiem VAT)
- taksa notarialna
- opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej
- podatek dochodowy
- wynagrodzenie dla pośrednika

powrót na górę strony

   Zachęty dla potencjalnych najemców.   
Wśród właścicieli budynków trwa bezpardonowa walka o pozyskanie możliwie największej liczby długoterminowych kontraktów. Oprócz standardowych już handlowych ofert typu wakacje czynszowe, możliwość aranżacji i wykończenia powierzchni na koszt właściciela obiektu, obniżenia poziomu kosztów eksploatacyjnych, obniżeniu ulegają także kwoty zabezpieczeń - zamiast długoterminowej i kosztownej gwarancji bankowej do łask wraca praktyka krótkoterminowego depozytu na poczet czynszu i opłat z tytułu użytkowania powierzchni wspólnych. Duże firmy proponują także pokrycie kosztów przeprowadzki do innego budynku, a w przypadku zerwania dotychczasowych umów, częściowy udział w kosztach związanych z tym kar umownych lub pokrycie całości lub części czynszu za pozostały do wygaśnięcia kontraktu okres. Dodatkową zachętę dla potencjalnych najemców stanowić mogą także nieodpłatne miejsca parkingowe czy gotowość poniesienia kosztów okablowania strukturalnego w aranżowanej powierzchni lub remontów dostosowanych do potrzeb najemcy.

Fragment artykułu Artur Pietraszewskiego zamieszczonego w "Pulsie Biznesu"